ASPECTOS DE UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO:
En un préstamo hipotecario hay dos aspectos principales. Por un lado está el contrato de préstamo con la entidad que presta el dinero (acreedor) a su cliente (deudor) y por otro lado está la hipoteca que es la garantía de devolución de lo prestado que el deudor u otro por él da al acreedor. Si el deudor no paga las cuotas acordadas, el acreedor a través de una serie de trámites podrá vender en pública subasta la finca hipotecada. El acreedor cobra en la subasta lo que se le debe y el resto queda para el deudor. Un préstamo hipotecario implica plazos más largos e importes mayores que los préstamos personales. La presente guía se subdivide en los siguientes capítulos. Haga click sobre el capítulo que desee leer:
- ¿QUE CANTIDAD SOLICITO?
- HAY QUE ESTUDIAR VARIAS OFERTAS
- LA OFERTA VINCULANTE
- LA ESCRITURA DE HIPOTECA
- LA INSCRIPCION DE LA ESCRITURA DE HIPOTECA
- LA CANCELACION DE LA HIPOTECA
- LAS CARACTERÍSTICAS DE LA HIPOTECA
- GASTOS DE LA HIPOTECA
- NOVACION O SUBROGACIÓN A LA HIPOTECA
1º) ¿QUE CANTIDAD SOLICITO?:
Lo que usted solicite no debe generar una cuota mayor equivalente al importe de un 35% ó 40% de sus ingresos según las entidades de crédito. Por otro lado su banco limitará la cantidad a prestar, salvo excepciones, en un importe que no supere el 80% del valor de tasación del inmueble. Además tiene que tener en cuenta que el préstamo hipotecario comporta una serie de gastos a tener en cuenta como los fiscales (aproximadamente el 1% de lo que se pida), comisiones de apertura que cobra el Banco (que no suele ser inferior al 1% de lo que se pide como préstamo), gastos de Notario, Registro, gestión, tasación, estudio, seguro de incendio, seguro de vida en ocasiones, etc. Hay que contar con ellos a la hora de pensar en un importe a solicitar.
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2º) HAY QUE ESTUDIAR VARIAS OFERTAS:
No acuda sólo a su Banco o Caja y compare varias ofertas de varias entidades. Pida el folleto informativo de las ofertas que le hagan. La información de la competencia es un buen modo de negociar con un banco. Hay que estudiar el tipo de interés, el plazo de devolución, las comisiones que exija la entidad y las posibles obligaciones accesorias (domiciliación de cuentas y recibos, tipos de seguro que haya que formalizar, etc).
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3º) LA OFERTA VINCULANTE:
Cuando se decida por una oferta solicite el préstamo pero antes de dar el sí definitivo pida la "oferta vinculante". Este documento escrito que debe contener todas las condiciones financieras del contrato es de obligado cumplimiento para el banco en caso de que acepte sus condiciones. Para llegar a él usted habrá incurrido en varios gastos. Es el momento de estudiar definitivamente si el préstamo es realmente el que le interesa. Tiene un plazo de 10 días para decidirse. Pasado dicho plazo la oferta ya no tiene validez. El día del otorgamiento de la escritura de hipoteca no olvide llevar la oferta vinculante para comprobar que en la notaría se ajustan a lo que usted ha solicitado.
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4º) LA ESCRITURA DE HIPOTECA:
Usted puede elegir el notario que desee para firmar su escritura de hipoteca. Pida un borrador de la escritura. Tiene tres días hábiles previos a la firma para revisar el borrador y así poder efectuar cualquier consulta al notario que le reponderá imparcialmente. El día de la firma pida que el notario le lea la escritura y le explique aquello que no entienda. Coteje lo que se lee con el contenido de la oferta vinculante. Preste muchisima atención a lo que se le está leyendo y pregunte sin reparo. Una vez firmado el préstamo, ya no se puede volver atrás.
El día de la firma de la escritura de hipoteca, no es el momento de negociar con la entidad financiera ya que los representantes del banco no tienen autoridad para cambiar el contenido de la escritura. A pesar de lo dicho, es posible cambiar alguna cláusula incluso en ese momento si el banco lo acepta pero no es lo aconsejable.
Las personas que firman son, como acreedor el banco que firma a través del apoderado del mismo. Como deudor los dueños de la finca que se hipoteca. A veces ocurre que el préstamo lo firma el deudor y la finca en garantía es propiedad de un tercero generalmente un familiar cercano. También ocurre que si el banco no cree suficiente la garantía hipotecaria para el deudor solicitante, exiga mas garantías como las personales u otras como las fianzas o avales personales de terceros. Esto último no es aconsejable ya que el avalista corre peligro y en el peor de los casos de salir muy perjudicado.
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5º) LA INSCRIPCION DE LA ESCRITURA DE HIPOTECA:
Para que la escritura tenga efecto, debe de ser inscrita en el registro de la propiedad. A veces sólo podrá disponer del dinero prestado una vez inscrita la deuda. Otras veces podrá disponer del dinero en el momento mismo en que firme la hipoteca. Depende de la entidad bancaria y las circustancias. Previamente se deberá liquidar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Este impuesto varía en cada CCAA según las circunstancias, y suele oscilar entre el 0,5 y el 1%. En Navarra es el 0,5%.
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6º) LA CANCELACION DE LA HIPOTECA:
Una vez pagado totalmente el préstamo, solicite la escritura de cancelación en su banco acreedor. Cuando el préstamo se abona totalmente, la hipoteca, que es la garantía de que ese préstamo se va a pagar, deja de tener sentido y queda ineficaz, pero es necesario un acto formal para hacer constar esa extinción en el Registro, que es la llamada cancelación. Es necesario, por tanto, una escritura pública ante Notario, la de cancelación de hipoteca, cuyos gastos se suelen prever en la escritura de constitución de hipoteca, que serán de cuenta del deudor, es decir, del que pidió la hipoteca. En esta escritura no hace falta que intervenga el deudor, sino que la otorgan los representantes del Banco o Caja de Ahorros. Una vez firmada, se lleva al Registro, donde se inscribe, quedando el inmueble completamente "limpio" de la hipoteca. La cancelación de hipoteca se encuentra exenta de impuestos.
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7º) LAS CARACTERÍSTICAS DE LA HIPOTECA:
- El interés: Es el precio que se paga por el préstamo. En cada cuota va implicita el principal y el interés. El principal es el importe prestado. El interés puede ser fijo es decir, no varía dentro del plazo pactado o variable en el que sí varía en
función de las variaciones del mercado. En la oferta debe indicarse el tipo de referencia (Euribor, Deuda Pública IRPH, etc) y un diferencial que es el que se negocia. La suma de ambos da el interés a aplicar. También es muy común establecer una parte del plazo
del préstamo con interés fijo y el resto con variable. Dependerá de lo que usted acuerde con el banco.
Para saber qué interés es mejor, fijese en el TAE de la operación. Cuanto más alto mas caro es el préstamo. El TAE es el coste más aproximado de la operación. Es el tipo que efectivamente se paga teniendo en cuenta las comisiones que cobra el Banco o Caja de Ahorros, y la forma y tiempo en que se hacen los pagos (por meses, por trimestres, anticipados o no: estas diversas opciones hacen que varíe el tipo que efectivamente se está pagando). Si quieres saber el tipo de referencia en cada momento, visita nuestra página inicial donde esta el apartado del EURIBOR. - ¿Cómo se devuelve el préstamo?: Se devuelve en cuotas que pueden ser mensuales normalmente. También puede pactar por ejemplo, pagar mesualmente los intereses y el principal semestralmente. Negocielo con el banco.
Si el interés es fijo, las cuotas serán normalmente serán iguales toda la vida del préstamo.
Si el interés es variable, su importe dependerá de la variación experimentada por el tipo de referencia. En el variable es muy importante ver la evolución del tipo dereferencia en los últimos 10 años y calcular la cuota que resulta de sumar el diferencial con el indice más alto en esos 10 años. Mire si hoy puede pagar esa cuota hipotética del futuro. No es una método exacto. Es una precaución de sentido común. Evitará muchos disgustos cuando el tipo de referencia esté en alza.
No se fíe de esas cuotas agresivas que el banco en su oferta le puede calcular cuando el tipo de referencia está muy bajo. Tampoco olvide si puede amortizar o cancelar anticipadamente el préstamo y su coste (comisión de cancelación total o parcial). - Comisiones: Suelen ser de apertura (lo cobra el banco una sola vez e influye de manera importante en el TAE), de amortización anticipada, de subrogación (es la cantidad que cobra el banco al comprador del inmueble hipotecado por hacerse cargo este último de la hipoteca en caso de que el deudor venda el inmueble hipotecado), la de modificación de las condiciones o garantías del préstamo y la de cambio de entidad acreedora (prevista para cuando el deudor decide cambiar de banco).
- Otras obligaciones:Hay que pagar las primas de un seguro sobre el inmueble hipotecado, habitualmente de daños e incendios y a veces también el seguro de vida si así se acuerda con el banco.
8º) GASTOS DE LA HIPOTECA:
- Gastos de tasación y comprobación del estado de titularidad y cargas de la finca a hipotecar: Son los gastos previos a la forma de la escritura de hipoteca y son de cargo del que solicita el préstamo incluso se éste no se llega a conceder.
- Comisión de apertura: lo normal es que oscile entre el 1 y el 2% de la cantidad que se presta. La entidad la deduce directamente del dinero que se entrega al prestatario.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (A.J.D.): Es el 0,5% de la cantidad total garantizada (atención, no al préstamo, sino a todo lo garantizado, que es préstamo, intereses y costas, y que, como orientación, suele ser cercano al doble de la cantidad solicitada).
- Notario: Coste de la escritura pública.
- Registro de la Propiedad: Es el coste de la inscripción de la hipoteca.
- Gestión de las escrituras: la escritura, una vez firmada, se presenta en las oficinas de Hacienda para liquidar el impuesto, y después se presenta en el Registro de la Propiedad. La tramitación, normalmente, la va a realizar un gestor elegido por el Banco, ya que, en otro caso el Banco no entrega el dinero hasta que se obtenga la inscripción, lo que puede demorarse hasta dos meses. Conviene enterarse de cuánto se va a cobrar por esa gestión, pues las tarifas pueden variar mucho. El cliente no debe admitir que se le imponga por el Banco una gestoría que preste un servicio anormalmente caro.
9º) NOVACION O SUBROGACIÓN A LA HIPOTECA:
Los cambios que se han producido en el mercado crediticio durante los últimos años hace que las personas que tienen contratado un préstamo hipotecario con una entidad de crédito puedan encontrarse, en un momento dado, con que el interés que están pagando es superior al interés medio existente en el mercado.
Se puede plantear entonces la oportunidad de negociar con la entidad financiera una bajada del tipo de interés o, si no es posible, trasladar el préstamo a otra entidad que ofrezca mejores condiciones. Para facilitar estas operaciones y abaratar los costes se dictó la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, que distingue dos supuestos:
- Novación del préstamo hipotecario: Consiste simplemente en un acuerdo con el Banco o Caja de Ahorros del que es cliente para aplicar un tipo de interés inferior o cambiar las reglas de cálculo del interés. Junto con la mejora de las condiciones de interés se puede pactar la alteración del plazo pactado, aumentándolo o disminuyéndolo. Los gastos son mínimos. Tanto la escritura notarial como los gastos de Registro están fuertemente rebajados, y además no hay que pagar impuesto alguno porque la Ley declaró que esta operación estaba exenta de ellos. Es posible, no obstante, que la entidad cobre una comisión, que se suele denominar "de modificación de condiciones o garantías", si está pactada en la escritura de hipoteca.
- Subrogación del préstamo hipotecario: Sirve entre otras cosas para cuando el cliente no cosigue la mejora deseada de la entidad. Se traslada el préstamo a otra entidad más ventajosa. Es lo que se denomina subrogación de entidad acreedora, que no hay que confundir con la llamada subrogación del deudor.
Solicite de la nueva entidad una oferta vinculante. Recuerde que no le pueden cobrar comisiones o gastos que no se hubieran pactado en dicha oferta. La nueva entidad comunica dicha oferta vinculante al banco acreedor que en el plazo de 7 días debe, aunque no es obligatorio, emitir un certificado en el que detallará a la nueva entidad el importe pendiente de abonar del préstamo. El banco acreedor tiene un plazo de 15 días para igualar la oferta de la nueva entidad con lo que la subrogación no se lleva a efecto. Si en el caso de que el banco acreedor no emitiera el certificado en el lazo de 7 días o no evitara la subrogación en el plazo de 15 días, se procede al otorgamiento de la escritura de subrogación. El banco acreedor transfiere la deuda a la nueva entidad que a su vez se subroga en el préstamo adeudado, respetándose las condiciones existentes salvo las concernientes al nuevo tipo de interés acordado con el cliente. Sólo se puede modificar el interés.
El coste de la operación viene determinado, fundamentalmente por las comisiones bancarias, porque, como en la novación, tanto los aranceles de la escritura como los del Registro están muy rebajados (al 50%), y no hay que pagar impuestos. Habrá que abonar en primer lugar a la antigua entidad la cantidad que proceda en concepto de comisión de cancelación o de cambio de entidad acreedora. Esta comisión se calcula sobre la parte del capital pendiente al tiempo de la subrogación y sólo procede si expresamente se ha pactado en la escritura de la hipoteca, siendo el porcentaje máximo, si el interés es variable, del 1% por establecerlo así la Ley del 30 de marzo de 1994. Si el interés preexistente es fijo no hay ninguna limitación legal pero en virtud de un Convenio firmado en octubre de 1996 los Bancos se han comprometido a no cobrar más del 2,5% de comisión. Consulte en todo caso cuál es la comisión que tendrá que abonar a la entidad primitiva. A la nueva entidad habrá también, quizá, que pagar una comisión de apertura que es totalmente libre y viene determinada por la negociación con el cliente. Se trata de un dato más a tener en cuenta a la hora de evaluar si el coste de la operación resulta compensado por la reducción del interés.
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